盘活“闲置房”，打造“共富屋”｜ 山水洲城记

朋友，你在乡下有老房子想改造盘活吗？

或者，世代居住在城市的你，想要到乡下租个老房子，体验田园生活么？

现在，机会来了！

“村集体经济组织可以采取作价回购、统一租赁、农户委托、农户入股合作等多种方式集中整合本村闲置宅基地和闲置住宅资源，以便于统一盘活利用。”为盘活全市农村闲置宅基地和住宅，近日，长沙市多部门联合发布通知，鼓励发展五大业态——乡村旅游民宿、农耕文化体验、农村康养服务、乡村特色产业、公共化和社会化利用。

闲置老屋重新利用不是长沙心血来潮的决定，橘洲君在走访中发现，民间的成功实践早就有迹可循。细数这些先行一步、成功转型的老屋，环境、人才、资金等要素都缺一不可。

一

农村宅基地老房子是指建于较早时期的农村住宅，通常由当地农民或农村居民自建而成。随着城市化进程的日益加快，很多人都在城里安家，当年费了大力气建的老屋随之闲置。早在2017年全国就有7000万套农村闲置老屋，数量惊人。

这些花费了大量人力、物力、财力建设起来的老屋，不仅寄托了广大农民朋友对美好生活的向往和对家乡故土的热爱，更是农村发展的一笔重要资源。

如何把这些闲置老屋变成农民增收的“黄金屋”，是各地都在考虑的问题。

长沙也给出了方案——日前，中共长沙市委农村工作领导小组办公室、长沙市农业农村局、长沙市自然资源和规划局联合发布《关于积极推进全市农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，鼓励支持发展以下业态：

乡村旅游民宿。依托生态资源优势，重点在城市近郊、旅游风景区周边等地，支持利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展民宿或“民宿+农家乐”旅游观光综合体项目。

农耕文化体验。积极挖掘乡村文化新元素，发展民俗型、休闲型、科普型等主题体验项目，将农耕文化与研学教育有机融合，带动“文化体验型经济”，赋予乡村可持续发展动能。

农村康养服务。利用农村闲置宅基地和闲置住宅开办健康养生基地、养老院、老年公寓、农村社会福利服务中心等养老服务机构，完善医疗、健身等配套设施，发展乡村“银发经济”。鼓励引导非本地人士在长沙乡村居家养老。

乡村特色产业。立足乡村特色资源，支持利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展休闲农业和乡土产业。支持各类人才来乡村创业就业，开展创意办公、电子商务和技术指导、创业服务。

公共化和社会化利用。引导利用闲置宅基地和闲置住宅开办文化、教育、体育、医疗、公益等公共配套服务。倡导盘活闲置宅基地和闲置住宅开展社会化服务。

二

其实，早在通知发布之前，长沙广阔的乡村大地上就已经有了相关实践。以民宿为例，长沙郊区的不少网红民宿就是利用老屋改建而成。

望城区乔口镇地处洞庭湖平原，一派江南水乡风光。盘龙岭村的荷里乔江民宿就坐落在一大片荷塘深处。前有小塘一口，碧波荡漾，午后散发着迷人的金色光芒；后有大片水面，枯黄的残荷望不见尽头，可以想见来年盛夏时的壮丽；左右旱地一垄是迎风招展的花田，红黄粉白绿交织成一条五光十色的地毯；院中芭蕉数株，绿草如茵，无论是在树下品茶还是在草地上搭帐篷，都怡然自得。这里的民宿或曰菡萏，或叫芙渠，或为水芸，或名水芝，都是荷花别名，给大家上了一堂生动的传统文化课。

同处望城区的铜官街道丘陵起伏，五号山谷隐世民宿就坐落在潭洲社区的一处山坳里。白色的是可爱的柯尔鸭，它们在热情地欢迎着八方游客；蓝色的是恒温室外游泳池，仰泳看到的是蓝天白云，蛙泳瞧见的是层峦叠翠，真是“人在画中游”；绿色的是大片竹林，静下心来还可听到清风拂过的声音；黄色的就是在传统土砖农宅基础上改建的民宿，经过一番精心装饰后清新脱俗、别有韵味。

这些老屋经过建筑师妙手天成的改造，不仅舒适卫生，更与周边自然环境融为一体，成为放松心灵的惬意空间。相关测算表明，近5年长沙乡村累计接待游客达2.5亿人次，实现乡村旅游收入2100亿元，比上一个五年增长40%以上。

又如公共化和社会化利用，在今年4月举行的第二届全民阅读大会上，入选“最美农家书屋”的浏阳市沙市镇秧田村农家书屋，就是利用一座典型的湘东老屋改造的。老屋功能分区有序，布局科学合理，有5间阅览室、3万多册藏书，是村民的“加油站”“智慧树”。

三

回顾长沙已有的实践，转型成功的老屋是多种要素共同作用的结果，可谓“天时地利人和”。

在浏阳道官冲，黄俊看到周边民宿生意越来越好，也将自己家里的老宅改成了民宿。一共五间客房，还配有游泳池等游玩设施。他改造老房子花了80万元，目前每个月营收有三四万元。“估计三年能回本盈利。”黄俊说。

老屋焕新颜，首先要考虑房子主人的意愿与否。

秧田村农家书屋就离不开张秋香老人的全力支持。从小渴望读书的张秋香因家境贫寒，从没上过一天学，但她坚信读书改变命运，“重知识”的家风熏陶出了12名大学生、2名博士。2019年，村里找到张秋香的儿子罗碧儒，希望他把老宅捐出来作为农家书屋。当时罗家为老宅翻新维护已投入大量的金钱和精力，可听说村里有需求，张秋香老人拍板，二话不说就捐了出来。

共同致富路，其次需要村集体经济组织的牵头协调。

老屋改造形式多样，可以农户自营，也可以直接出租，还可以合作开发。这其中，村集体经济组织扮演着重要角色。

一方面，许多项目不是孤立的，而是包括村里多栋老屋，有的还涉及道路、排水、污水处理、垃圾处理、厕所改造等配套基础建设；另一方面，外来投资者往往不熟悉本地复杂情况。而且说到底，老屋改造的目的也是为了发展壮大村级集体经济，实现共同富裕。

推行村集体经济发展模式，通过盘活土地资源要素，探索实施“唤醒工程”，让老屋重新焕发生命活力，增强集体经济发展内生动力，逐步实现“农业强、农民富、农村旺”。

以五号山谷为例，潭洲社区就以集体建设用地占股10%，参与项目收益分成，每年保底收益30万元，村民还可通过土地流转、房屋租赁、家门口就业等方式获得经济收益。

乡村振兴时，再者离不开各路专业人才的真情参与。

在长沙县春华镇百熙村，村里有闲置老屋100余栋。驻村工作队邀请律师事务所等专业机构，共同开创了闲置住宅使用权流转“两书一鉴证”模式（专业律所见证书、公证处公证书、村集体鉴证），用法律解决诚信痛点、消除投资顾虑、实现多方共赢。

今年8月，又成立了村集体控股的长沙张百熙供销服务有限公司，推选“农房经纪人”易美，负责资料收集、整理发布、对接看房。易美介绍说：“一个周末，我就接待了5批来村看房的市民，又有5户村民主动提出要把闲置住宅委托村集体统一出租。有村集体背书，有法律保障，使用统一的合同，基本上谈好了价格，马上就能成交。”

在浏阳市张坊镇道官冲，橘洲君“解锁”了这里的非遗密码。2016年，李锋循着古法造纸足迹来到村里时，道官冲已是无人问津的状态。2018年，在李锋等人共同努力下，接近废弃的夯土老屋变身古法造纸研学馆。在村民眼中，这位城里来的媒体人已成了“自己人”，他帮助村民挖掘当地非遗项目，与村民合作探索“非遗+”的发展模式。李锋成了挂在村民嘴边的“疯子”。而一个个“疯子”也先后来到了这里。刘兰大学毕业后，来这里帮助村民集体成立道官冲公司，建造研学馆、民宿、六食堂、梦乡居，争取到政府资金，建成活字印刷馆、皮影戏馆；道官冲第一间民宿“原宿”开起来了，建筑设计经验丰富的易承业和村民合股成立了浏阳市道官冲乡村旅游开发有公司；货运司机黄隆国来到道官冲，当起了六食堂的“管家”；村民黄俊不再在外打工，开起了主打“夯土墙”元素的民宿“竹涧”；村民黄光星关掉了原本经营良好的门窗店，回乡建起了“千斤原舍”……曾经的“空心村”也变成了远近闻名的“非遗生态村”。

在浏阳市小河乡，汪涵因为一档综艺《云上的小店》与这里结缘，他还邀请著名乡村建筑师王求安参与田心村民宿和乌石村文化地标设计。村民因为以前被骗过，起初对设计团队有偏见。王求安跟大家同吃同住，一户一户沟通，最终取得了信任。王求安说：“我们真的把村民当朋友，调研会详细到家里有几口人、需要几间房、预计花多少钱这些问题，然后去做相应的设计。我们能明显地感觉到村民对未来生活的憧憬，对房子落地的期待。”

在通知中，长沙不仅支持各类人才来乡村创业就业，还鼓励各地引进农村职业经理人，建立年度考核激励机制，以专业化策略为抓手，以市场化经营为手段，帮助村集体（村属企业）品牌化开发运营闲置宅基地和闲置住宅资源，发展壮大村级集体经济。符合长沙市乡村振兴人才扶持政策的农村职业经理人，可按要求申报相关补贴。

世上没有无用之物，只是尚未找到其用处。长沙一批乡村老屋的新生就是鲜活案例。橘洲君衷心地希望，各地能依法依规、因地制宜，总结一批可复制、可推广的经验模式，以点带面、逐步推开、全面开花，把乡村建设得更加美丽富庶。（长沙晚报全媒体记者 尹玮；校读：肖舞）